Otázka: Naše spoločenstvo vlastníkov má uzavretú mandátnu zmluvu so správcovskou spoločnosťou ako s mandatárom. Mandatár mi ako predsedovi spoločenstva oznámil navýšenie ceny za činnosti, ktoré pre nás vykonáva, teda za výkon niektorých činností správy. Stačí ak toto navýšenie odsúhlasí Rada spoločenstva alebo musí ísť o rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov?

Rada spoločenstva je kontrolný orgán, preto nemá vôbec žiadne rozhodovacie právomoci. Jej rozhodovanie v tejto súvislosti by bolo mimoriadne nežiadúce a to nielen s prihliadnutím na jej zákonom vymedzenú šírku pôsobenia (§ 7c ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z.[bytový zákon]). Ak by rozhodla o čomkoľvek rada spoločenstva, dostala by sa v prípade kontroly vlastného rozhodnutia do učebnicového “konfliktu záujmov”. Ako orgán spoločenstva by totiž rozhodla a toto rozhodnutie by si aj sama skontrolovala. Systém bŕzd a protiváh by tak bol narušený a výkonný orgán by sa tak stal zároveň i kontrolným orgánom, čo je nežiadúce. Naopak, každá činnosť výkonného orgánu má byť skontrolovaná kontrolným orgánom. Alebo inak, výkon bez príslušnej kontroly býva v bytovom dome základom pre poškodzovanie záujmov vlastníkov.

Z ustanovení bytového zákona priamo nevyplýva určenie kvóra na hlasovanie o odmene mandatára. Treba však poukázať na fakt, že vlastníci zvyšovanie poplatku “za správu” vnímajú neraz prehnane citlivo, hoci, paradoxne, tí istí vlastníci sa dokážu vôbec nezaujímať o použitie mnohonásobne vyššieho obnosu ich peňazí bez ich súhlasu.

Mandatár môže na základe mandátnej zmluvy vykonávať služby výkonu správy, avšak pozor! Mandatár nemôže vykonávať celý rozsah správy! S tým sa, žiaľ, stretávame príliš často.

Spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB) je v zmysle zákona o účtovníctve účtovnou jednotkou (§ 1 ods. 2 zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve) a je povinné viesť účtovníctvo (§ 4 ods. 4 zákona o účtovníctve). Účtovníctvo obvykle spoločenstvá vlastníkov nedokážu viesť, túto činnosť preto prenechávajú mandatárom. Niekedy ním je účtovná firma, obvykle však správcovská spoločnosť. Je povinnosťou spoločenstva účtovníctvo zabezpečiť.

Za spoločenstvo môže konať výhradne len jeho predseda, ten teda musí podpisovať i príslušnú zmluvu zabezpečujúcu spoločenstvu vedenie účtovníctva prípadne a prípadne i ďalšie činnosti výkonu správy. V zmysle ustanovenia § 7c ods. 2 bytového zákona rozhoduje predseda o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú bytovým zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Spoločenstvo má zo zákona tri orgány: predsedu, radu a zhromaždenie, ktoré tvoria všetci vlastníci. Podľa posledne citovaného ustanovenia bytového zákona by o odmene za vedenie účtovníctva i za ďalšie činnosti mandatára, ktoré tento vykonáva a ich vykonávanie je pre spoločenstvo v zmysle právnych predpisov povinné, mal rozhodnúť predseda samostatne. Jeho rozhodovanie však musí smerovať k zabezpečeniu najvýhodnejších podmienok v prospech vlastníkov, aké sa dali dojednať. V opačnom prípade by mohol niesť zodpovednosť za vlastníkom spôsobené škody.

V ideálnom prípade vlastníci v dome, ktoré spravuje spoločenstvo vlastníkov rozhodnú o celkovej odmene za výkon správy, do ktorej je zahrnutá odmena predsedovi i predpokladané náklady na celý výkon správy. Na osobu predsedu je nutné pozerať ako na výkonného manažera, ktorý zabezpečuje nielen chod spoločenstva ale aj všetky náležitosti súvisiace so správou bytového domu. Je určite spravodlivé, ak mu vlastníci k jeho povinnostiam doplnia i určitý finančný balík určený na spoločenstvo i dom. Dobrý manažer musí vedieť, ako s týmito prostriedkami naložiť.

Na záver doplníme, že o celkovom balíku financií na výkon správy i vedenie spoločenstva rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov (ustanovenie § 14b ods. 1 písm. d) a f) bytového zákona).