Otázka: Aké možnosti má správca, prípadne ďalší vlastníci, aby dohliadli na správne uvedenie počtu osôb? Ide mi o GDPR a kontrolu vlastníkov vzájomne. Je vôbec správca zodpovedný za vyúčtovanie, ktoré sa vlastníkom nepozdáva, pretože iní vlastníci zapreli osoby? Je vtedy povinný urobiť nové vyúčtovanie? Musí „klamár“ najprv dobrovoľne uznať vyšší počet osôb?

Táto široko koncipovaná otázka má viacero úrovní, takže si ju prejdime postupne. O účtovaní tzv. osobomesiacoch alebo o evidencii osôb je veľmi obtiažne presne hovoriť, pretože tento ešte stále pomerne často používaný inštitút na výpočet nákladov nie je zadefinovaný v žiadnom platnom právnom predpise a obvykle úplne absentuje jeho vymedzenie a pravidlá používania aj v zmluvách o výkone správy a v zmluvách o spoločenstve. Ani samotný bytový zákon (zákon č. 182/1993 Z. z.) neprišiel, žiaľ, s pomocnou rukou, keďže v mnohých ustanoveniach hovorí o užívaní bytu a v iných o bývaní v byte. Ani jeden z týchto výrazov však zákon nedefinuje. Nevieme teda, či sa v evidencii tzv. osobomesiacov eviduje osoba užívajúca byt alebo bývajúca v byte. A nepomôže ani ust. § 11 ods. 9 bytového zákona podľa ktorého je vlastník bytu povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Toto je jediné ustanovenie v celom bytovom zákone, v ktorom sa spomínajú osoby. A keďže ide o osoby “ktoré užívajú byt”, môžeme dedukovať, že zákonodarca určil povinnosť oznamovať počet osôb len vlastníkom bytov a teda nedôsledne uviedol pojem “užívať”, pričom mal nespochybniteľne na mysli bývanie.

Trestuhodne sa pritom nevysporiadal s evidenciou osôb užívajúcich nebytový priestor. Pravdepodobným dôvodom mohlo byť problematické určovanie osôb užívajúcich nebytový priestor, napríklad takú pizzériu. Alebo školiace centrum, prípadne sklad…

S poukázaním na uvedené si dovoľujem odporučiť správcom a spoločenstvám buď ukončenie evidencie počtu osôb pre potreby výpočtu nákladov jednotlivého bytu alebo nebytového priestoru alebo prijatie jednoznačných a zrozumiteľných pravidiel uvedených do zmluvy o výkone správy alebo do zmluvy o spoločenstve.

Vieme, že podľa tzv. osobomesiacov sa mnohokrát rozpočítavajú náklady na upratovanie, náklady na výťah, odvoz a likvidácia odpadu (len v Bratislave) a donedávna aj náklady na zimnú údržbu.

Je viac ako zvrátené, že často pri všetkých týchto výpočtoch býva nebytovým priestorom započítaný počet osôb rovnajúci sa počtu vlastníkov, teda obvykle 1 osoba. A to ani nespomíname neraz používanú nulu… Námietka typu, že pizzériu rozhodne užíva viac ako jedna osoba je viac ako na mieste. Rovnako však aj fakt, že nie všetky užívajú aj dom ako celok, najmä ak má nebytový priestor samostatný vchod.

Čiže ako odpoveď na prvú otázku jednoznačne odpovedáme, že správca a ani samotní vlastníci nemajú prakticky žiadne možnosti na “dohliadnutie” na správne uvedený počet osôb a ani na ich kontrolu a to pre absentujúce pravidlá hry na jednej strane a na nemožnosť určenia počtu bývajúcich osôb aj na základe fyzickej kontroly bytu či nebytového priestoru. Čo by v tom prípade mohlo pomôcť určiť počet bývajúcich osôb? Počet postelí, počet tanierov, počet lyžičiek, počet topánok…?

Zo strany správcu alebo spoločenstva považujeme za nešťastné určovanie počtu osôb na základe vlastného uváženia. A rovnako posudzujeme aj rôzne prehlásenia susedov, čestné vyhlásenia a ďalšie náhrady práva na dosiahnutie domnelej spravodlivosti.
Všetko uvedené je o to vážnejšie, že správca je zodpovedný za vyúčtovanie. Ide predsa o právny úkon, pod ktorý pridáva svoj podpis.