Základný rozdiel medzi obomi inštitútmi je v tom, že nájomný vzťah môže vzniknúť v zásade len medzi prenajímateľom, ktorý je vlastníkom veci a nájomcom, ktorý nemá vlastnícke právo k prenajatej veci. Z tohto dôvodu sa zriaďuje užívací titul v prospech nájomcu, ktorý na základe nájomnej zmluvy užíva cudziu vec. Najvyšší súd ČR v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 2104/99 preto konštatoval, že spoluvlastníkovi domu nemožno zriadiť právo nájmu bytu v spoločnom dome.

Dohoda o užívaní veci je právnym úkon hospodárenia so spoločnou vecou, ktorý je uzatváraný medzi spoluvlastníkmi, pričom každý z nich má právo užívať spoločnú vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu. V rámci zákona č. 182/1993 Z. z. je tento inštitút od 1. 11. 2018 upravený v tom smere, že spoluvlastník alebo viacerí spoluvlastníci spoločných častí a spoločných zariadení, príslušenstva alebo priľahlého pozemku môžu mať udelené podľa ust. § 19 ods. 4 cit. zákona výlučné užívacie právo k týmto predmetom vlastníctva. Ďalším rozdielom je, že zatiaľ čo podstatným znakom nájmu je odplatnosť, v prípade vzniku práva výlučné užívať spoločné časti, spoločné zariadenia, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok musí byť toto užívanie bez práva ostatných spoluvlastníkov na náhradu (viď ust. § 19 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z.). Zatiaľ čo úpravu práv a povinností pri nájomnej zmluve podrobne upravuje Občiansky zákonník v ust. § 663 a nasl., resp. zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, úpravu obsahu dohody o užívaní spoločnej veci zákon bližšie neupravuje.

JUDr. Marek Valachovič, PhD.
advokátska kancelária VALACHOVIČ & PARTNERS