Správca a nakladanie s fondom opráv

Otázka: V akom rozsahu a za akých podmienok môže správca nakladať s peniazmi vo fonde opráv? [Otázku zaslal Martin Tóth]

Ďakujeme za otázku. Pokúsim sa odpovedať čo najstručnejšie, hoci ide o otázku, ktorá má pomerne široký záber.

Vzťah medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov (NP) a správcom bytového domu sa riadi ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len “zákon o bytoch”) ako i ustanoveniami zmluvy o výkone správy uzatvorenej medzi vlastníkmi a správcom. Zmluva o výkone správy ako i jej minimálne náležitosti sú uvedené v § 8a ods. 1 zákona o bytoch. Z ustanovenia uvedeného v písm. b) je zrejmé, že súčasťou zmluvy o výkone správy musia byť i zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi.

Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len “fond opráv”) sú majetkom vlastníkov bytov a NP v dome a správca vykonáva len ich správu, je disponentom s týmito finaciami. Použitie fondu opráv by malo byť jasne formulované v zmluve o výkone správy. Voľný spôsob použitia fondu opráv správcom v mnohých prípadoch pokrýva financovanie rôznych operatívnych úkonov v rámci prevádzky a údržby bytového domu, pričom medzi operatívne úkony sú neraz zarátané aj tie, ktoré sa pravidelne opakujú, napr. povinné revízie technických zariadení (výťahy, kotly, bleskozvody atď.). Nemôžeme súhlasiť so zaradením periodických revízií medzi operatívne úkony, nakoľko termíny a rozsahy revízií sú vopred známe. Náklady spojené s revíziami jednoznačne patria medzi náklady, ktoré nemusia podliehať režimu voľného nakladania zo strany správcu. Na svojvôli správcu nemožno ponechať ani vykonanie opráv, ktoré neodstraňujú havarijný stav a je možné vopred ich naplánovať. Platí zásada: O použití fondu opráv rozhodujú vlastníci bytov a NP!

Právo hospodáriť s prostriedkami fondu je v záujme vlastníkov potrebné správcovi čo najviac zúžiť. V praxi sa často stretávame so situáciou, kedy má správca zmluvou umožnené s fondom opráv disponovať podľa vlastného uváženia do istého finačného objemu. Hoci ide o stovky ba i tisíce eur, použitie týchto financií nemá správca nijako obmedzené. Potom sa ľahko stane, že správca z peňazí vlastníkov zaplatí napr. opravu, ktorú sám dojednal a vlastníci o nej vôbec nemali možnosť rozhodnúť. Práve pri takomto postupe správcu nám vlastníci viackrát nahlasovali obídenie zmluvy, pretože správca síce neprekročil zmluvou stanovené maximum objemu, s ktorým môže disponovať bez súhlasu vlastníkov, no vyplatil ho niekoľkokrát tesne za sebou… V Petržalke si takýmto spôsobom správca dokonca vyplatil odmenu za vybavenie úveru, ktorú nemal vlastníkmi schválenú a to tak, že si vyplatil opakovane a hneď štyrikrát v jeden deň maximálnu čiastku, s ktorou mohol voľne disponovať…

Aj pre tieto prípady je nevyhnutné, aby vlastníci pozorne kontrolovali postup správcu a aby v zmluve o správe nefigurovala absolútna voľnosť správcu pri nakladaní s fondom opráv a to ani v obmedzenej výške. Všetko, čo sa dá naplánovať, nie je potrebné riešiť ako haváriu a správca by na tieto platby nemal dostať voľnú ruku vôbec. V zmluve o výkone správy presne špecifikujte druh výdavkov, ktoré môže správca zaplatiť bez predchádzajúceho odsúhlasenia vlastníkmi.

Na záver upozorníme, že o výške platby do fondu opráv rozhodujú výlučne vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov a nie je pritom možné použiť ustanovenie o hlasovaní prítomných vlastníkov hodinu po začatí schôdze či zhromaždenia. O výške platby do fondu opráv vlastníci rozhodujú každý rok a výška platby je určená s prihliadnutím na plánované výdavky.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *