Seriál: Pozitíva a negatíva novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (1. časť)

Platby do fondu opráv


Posledná novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“) je účinná od 1. októbra minulého roka a priniesla pozitívne ale, žiaľ, i mimoriadne negatívne zmeny. Ako pozitívne možno zaiste označiť zadefinovanie niektorých základných pojmov uvádzaných v zákone od jeho prijatia v roku 1993. Absentujúca definícia niektorých dôležitých pojmov často spôsobovala problémy a vyvolávala nejednoznačnosť celého výkladu zákona.

Niektoré zmeny v novele zákona však nemožno nazvať inak ako nedorobkami a nedomyslenosťami. Pokusy o aplikovanie niektorých nových kontroverzných ustanovení s istotou vyvolajú v bytových domoch nedorozumenia, nepokojné ovzdušie a nespokojnosť časti vlastníkov.

Je poľutovaniahodné, že žiadne právne autority, cez ktoré novela zákona prechádzala, počnúc návrhom až po schválenie, napokon nezmenili jej pôvodne navrhované znenie. Akoby sa nestihli či nemohli pozastaviť nad formuláciou a následnými dôsledkami navrhovaných zmien. A už vôbec sa nechce veriť, že doteraz sa o tejto problematike nerozbehla žiadna diskusia v médiách…

Jednou z najkontroverznejších častí novely je nepochybne zmenené ustanovenie § 10 ods. 1 o platbách do fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „fond opráv“). Do odseku bolo na jeho konci doplnené:

… Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.

Novelu predkladali poslanci Smeru Otto Brixi a Anton Martvoň, ktorí v dôvodovej správe k tejto zmene uviedli:

Obsahom navrhovanej novelizácie … je nová úprava pravidiel tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí nevyužívajú všetky spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Súčasná právna úprava znevýhodňuje vlastníkov nebytových priestorov v dome pri tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv domu, pretože vlastníci nebytových priestorov nemusia využívať všetky spoločné časti a spoločné zariadenia domu, pričom sa na ich opravách podieľajú v rovnakej výške ako vlastníci bytov, ktorí ich dennodenne užívajú.

Na základe poznatkov z praxe sa novo ustanovuje spôsob tvorby fondu prevádzky, údržba a opráv domu v prípadoch, keď s bytom alebo nebytovým priestorom je spojené užívanie len určitých spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu. Tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv je upravená inak v tých prípadoch, kedy vlastníci nebytových priestorov neužívajú spoločné zariadenia domu a ani všetky spoločné časti domu, teda nemajú osoh z ich opravy alebo rekonštrukcie. Prax ukázala, že napr. v domoch sa nezatepľujú garáže alebo nebytové priestory v prízemí, aj keď ich vlastníci sa preddavkami do fondu prevádzky, údržby a opráv domu podieľajú na financovaní zateplenia celého domu, ako aj na splácaní úveru. Navrhovaná úprava má umožniť, aby boli pri tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv zohľadnené špecifiká niektorých domov a obmedzené užívanie spoločných priestorov vlastníkmi nebytových priestorov a garáží pri zachovaní princípu veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Vlastníkom nebytových priestorov alebo garáží bude umožnené podieľať sa na tvorbe fondu inou výškou preddavku, než vlastníkom bytov, ktorá však taktiež bude vychádzať z veľkosti podlahovej plochy nebytového priestoru alebo garáže.

Zákon definuje spoločné zariadenia v dome ako zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu… Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. Spoločnými časťami sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Pravdupovediac, v momente, kedy sme videli prvý návrh novely, v ktorej boli ustanovenia o zmene pravidiel platenia do fondu opráv, nikto v Asociácii neveril, že by táto časť napokon skutočne bola čo len posunutá na hlasovanie v parlamente. O jej konečnom schválení sme ani len neuvažovali, natoľko bola nezmyselná. Napriek tomu, realita jednofarebnej vlády a prekolesíkovaného parlamentu napokon spôsobila prijatie mimoriadne rozporuplnej a nešťastnej časti zákona.

(pokračovanie)

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *